一到雨季,不少家庭就開始擔驚受怕,擔心自己的房子無法抵御大雨的侵襲,出現(xiàn)漏水、返水。近幾年,北京夏季雨水偏多,讓不少家庭遭了災(zāi),尤其是去年的“7·21特大自然災(zāi)害”中,很多家庭損失慘重。是否能經(jīng)得住“水患”,也已經(jīng)成為購房時一個要重點查驗的指標。專家提醒,解決水患,“防”遠比“治”重要,頂層、地下室、帶露臺的房子較容易出現(xiàn)“水患”問題,購房者在選購此類房屋時一定要仔細查驗。
頂層、地下室、未封陽臺最易遭災(zāi)
王女士每年一到雨季就擔心自己的房子又出現(xiàn)滲水、漏水的情況。王女士告訴我們,她的房子幾乎每年都會漏,而且每年她都會找人修補,但始終沒有徹底解決。修補的工人表示,已經(jīng)很難找到她的房子準確的漏點在哪,要想徹底解決,就得把整個樓頂都修一遍。
據(jù)優(yōu)嘉優(yōu)筑房地產(chǎn)咨詢有限公司首席驗房師趙朝杰介紹,在業(yè)主的常規(guī)經(jīng)驗中,頂層和地下室是遭受水患的???,但實際上,容易出現(xiàn)滲水、漏水現(xiàn)象的房子還有很多,像一些帶有開放露臺、未封閉陽臺的房屋也較容易遭受“水患”。因為這些地方都是經(jīng)常過水并且是滲漏點高發(fā)的部位。
近些年,下躍、別墅的地下空間成為不少項目的賣點,但這些“賣點”有時會在居住中成為水患的“集中點”。而地下室一遭遇“水患”,往往損失慘重。趙朝杰指出,地下室防水上有很多隱蔽工程,如果施工時沒有注意的話,就會造成長期的隱患。一般地下室滲水主要是由于兩個問題導致,一方面是外墻防水未做好或土層回填時造成防水層破損,另一方面,室外排水管接地部分屬于無組織排水,屋面大量雨水經(jīng)過雨水管道排出,造成雨水管口處地面塌陷、下沉,最終導致地下室滲漏水。另外,由于地下室和地面存在高低差,如果地下排水系統(tǒng)不是獨立設(shè)計的,與地面排水聯(lián)通起來,雨勢過猛時就容易形成回灌。如果地下室存在這種設(shè)計缺陷,再次進行改造時產(chǎn)生的成本非常大,簡單地切斷地下室與地面排水的聯(lián)系,地下室的正常生活用水也無法使用,地下室空間就被浪費掉了。
某別墅開發(fā)商規(guī)劃負責人透露,地下室滲漏水的情況確實比較多,開發(fā)商針對此也做了不少工作,以他們項目為例,就為地下室排水做了獨立的排水系統(tǒng),并且針對經(jīng)常過水的區(qū)域,比如地下室墻內(nèi)墻外、開放陽臺、樓頂?shù)染隽朔浪O(shè)計,并通過了嚴格的防水試驗。該負責人還表示,地下室滲漏水是可防的,關(guān)鍵還是要看在施工時應(yīng)該做的細節(jié)是否全部做到。
業(yè)主驗房前應(yīng)了解一些專業(yè)知識
在《廣廈時代》的調(diào)查中發(fā)現(xiàn),大部分購房者在收房時都不會選擇專業(yè)的驗房機構(gòu),而是憑借自己或家人的經(jīng)驗進行驗房。趙朝杰提醒,在他們過往的查驗幾百個小區(qū)幾十萬業(yè)主的經(jīng)驗看,90%的業(yè)主都不具備專業(yè)的驗房知識,因此業(yè)主如果選擇自己收房,一定要事先了解一些專業(yè)的知識。
以較易出現(xiàn)滲水、漏水問題的陽臺、露臺為例,在查驗這類部位時都要看地面的坡度是否坡向排水口方向,如果坡度出現(xiàn)倒坡情況就會產(chǎn)生積水,這時如果防水層出現(xiàn)問題,滲漏水就很容易發(fā)生;另外還要看地面有無開裂現(xiàn)象,如果地面開裂,雨水很容易順著裂縫滲進去;露臺周邊的臺面、矮墻如果出現(xiàn)開裂同樣會發(fā)生滲漏水,這些都需要在驗房時仔細查驗。
除此之外,造成房屋滲水、漏水的細節(jié)還有很多,而其中大部分都是隱蔽工程,因此在收房時,業(yè)主應(yīng)向開發(fā)單位咨詢這些重點部位、問題的一些工藝做法,比如屋面防水怎么做的,可以達到什么標準;房屋里是否有施工洞,施工洞是如何處理的等。另外,在查驗好這些問題后,要確認合同內(nèi)相關(guān)條文約定及維保措施,對于后期出現(xiàn)的問題也能得到有效解決。
趙朝杰表示,如果業(yè)主不是建筑或相關(guān)行業(yè)的從業(yè)人員,最好還是尋找專業(yè)人士或?qū)I(yè)驗房機構(gòu)來協(xié)助進行收驗房屋,因此查除“水患”需要專業(yè)的工具和多年經(jīng)驗的支撐,目前市場上驗房費用也不高,一套普通商品房驗房費用也就在千元左右,相比“水患”會給業(yè)主造成的損失,花費這筆費用還是值得的。
驗房收房不能只停留在室內(nèi)
趙朝杰表示,房屋漏水是一個很復雜的問題,不是簡單地環(huán)顧房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)就可以排除隱患的,要想避免房屋漏水問題,業(yè)主在查驗房屋時,還應(yīng)重點關(guān)注一些 “墻外空間”。由開發(fā)商建筑設(shè)計問題造成的漏水隱患大部分都在墻外,要想確保不發(fā)生“水患”,應(yīng)重點查驗這些“墻外空間”的施工質(zhì)量。
以每家每戶都有可能遭遇“水患”的窗戶為例,業(yè)主在查驗時,就不能簡單地關(guān)注窗戶是否可以順利開合這些表面問題,應(yīng)重點考察窗戶各個連接部位的“內(nèi)功”。首先,窗戶主框與副框交接處應(yīng)用發(fā)泡膠填充,主框與墻交接處,外側(cè)用耐候膠,內(nèi)側(cè)用密封膠進行密封,窗外上檐要做出10mm寬10mm深的滴水槽,并且不應(yīng)出現(xiàn)倒坡現(xiàn)象,以保證下雨時雨水不會滲漏至室內(nèi)。這些細節(jié)如果沒有做到,就會為后期房屋遭遇“水患”留下隱患。
而另一個“水患”大戶頂層房屋業(yè)主在驗房收房時,為避免日后的損失,收房時也應(yīng)對幾個細節(jié)進行重點查驗。首先要重點關(guān)注各房間外窗框與墻交接處的密封性,及室內(nèi)窗臺部分有沒有滲漏水的痕跡,外窗玻璃與框交接處有沒有密封膠或安裝密封條。這些細節(jié)都是直接導致滲漏水的主要誘因。其次要對室內(nèi)頂面進行全面排查,特別是看與外墻交接的地方有無滲漏痕跡。如果發(fā)現(xiàn)有滲漏水痕跡,說明屋面防水層有問題,需要及時報修物業(yè)或開發(fā)商。另外,有條件的情況下要對屋面進行考察,如排水口設(shè)置點有沒有破損、地面有無開裂、破損、粉化等情況;最后就是要關(guān)注各個涉水管線的施工質(zhì)量。例如衛(wèi)生間各管根、墻根與地面交接處有無做45度包角保護,防水層是否涂刷至管根100mm處等。
在對帶有地下室的產(chǎn)品驗收時,業(yè)主應(yīng)重點關(guān)注兩個地方,一是各個房間及廳的外墻部分,主要部位是離地面 50cm處看有沒有滲漏水的痕跡,以及墻面有沒有泛堿粉化情況,和室外排水管的排水口對應(yīng)的室內(nèi)墻面部位有沒有出現(xiàn)滲漏水情況。二是要觀察室外排水管與地面交接處有沒有出現(xiàn)回填土下沉或積水坑,如果有則發(fā)生滲漏水的可能性非常大。
趙朝杰指出,如果業(yè)主能夠在收房驗房時就為自己的房子把好關(guān),把“水患”問題重視起來,提前排除隱患,即使是居住在頂樓、地下室等較易遭遇“水患”的房子,也可以安心度過整個雨季。
鏈接:回訪“7·21”遭災(zāi)小區(qū)物業(yè)
去年的“7·21特大自然災(zāi)害”中,不少小區(qū)的地下室都未能幸免。這些被淹的地下空間如今怎么樣了,小區(qū)物業(yè)為避免再次發(fā)生險情,都做了哪些工作,《廣廈時代》特回訪了部分小區(qū),了解物業(yè)部門在遭遇“水患”后,做了哪些補救。
一別墅物業(yè)中心管理人員表示,為避免大雨再次給業(yè)主帶來財產(chǎn)損失,他們已經(jīng)阻斷了小區(qū)地下室與市政污水管的聯(lián)系,防止再次出現(xiàn)雨水倒灌。另外,他們還新采購了多個水泵,如果出現(xiàn)積水現(xiàn)象,可及時向外抽排污水。
而另一個小區(qū)物業(yè)負責人則介紹,去年地下車庫被水淹以后,他們對地下車庫做了徹底干燥除濕,又重新鋪設(shè)了地面,增加了排水設(shè)施。另外,在小區(qū)部分樓座外,正在規(guī)劃建設(shè)新的污水井,以減輕管道的壓力,防止業(yè)主再次遭受經(jīng)濟損失。文/門庭婷
頂層、地下室、未封陽臺最易遭災(zāi)
王女士每年一到雨季就擔心自己的房子又出現(xiàn)滲水、漏水的情況。王女士告訴我們,她的房子幾乎每年都會漏,而且每年她都會找人修補,但始終沒有徹底解決。修補的工人表示,已經(jīng)很難找到她的房子準確的漏點在哪,要想徹底解決,就得把整個樓頂都修一遍。
據(jù)優(yōu)嘉優(yōu)筑房地產(chǎn)咨詢有限公司首席驗房師趙朝杰介紹,在業(yè)主的常規(guī)經(jīng)驗中,頂層和地下室是遭受水患的???,但實際上,容易出現(xiàn)滲水、漏水現(xiàn)象的房子還有很多,像一些帶有開放露臺、未封閉陽臺的房屋也較容易遭受“水患”。因為這些地方都是經(jīng)常過水并且是滲漏點高發(fā)的部位。
近些年,下躍、別墅的地下空間成為不少項目的賣點,但這些“賣點”有時會在居住中成為水患的“集中點”。而地下室一遭遇“水患”,往往損失慘重。趙朝杰指出,地下室防水上有很多隱蔽工程,如果施工時沒有注意的話,就會造成長期的隱患。一般地下室滲水主要是由于兩個問題導致,一方面是外墻防水未做好或土層回填時造成防水層破損,另一方面,室外排水管接地部分屬于無組織排水,屋面大量雨水經(jīng)過雨水管道排出,造成雨水管口處地面塌陷、下沉,最終導致地下室滲漏水。另外,由于地下室和地面存在高低差,如果地下排水系統(tǒng)不是獨立設(shè)計的,與地面排水聯(lián)通起來,雨勢過猛時就容易形成回灌。如果地下室存在這種設(shè)計缺陷,再次進行改造時產(chǎn)生的成本非常大,簡單地切斷地下室與地面排水的聯(lián)系,地下室的正常生活用水也無法使用,地下室空間就被浪費掉了。
某別墅開發(fā)商規(guī)劃負責人透露,地下室滲漏水的情況確實比較多,開發(fā)商針對此也做了不少工作,以他們項目為例,就為地下室排水做了獨立的排水系統(tǒng),并且針對經(jīng)常過水的區(qū)域,比如地下室墻內(nèi)墻外、開放陽臺、樓頂?shù)染隽朔浪O(shè)計,并通過了嚴格的防水試驗。該負責人還表示,地下室滲漏水是可防的,關(guān)鍵還是要看在施工時應(yīng)該做的細節(jié)是否全部做到。
業(yè)主驗房前應(yīng)了解一些專業(yè)知識
在《廣廈時代》的調(diào)查中發(fā)現(xiàn),大部分購房者在收房時都不會選擇專業(yè)的驗房機構(gòu),而是憑借自己或家人的經(jīng)驗進行驗房。趙朝杰提醒,在他們過往的查驗幾百個小區(qū)幾十萬業(yè)主的經(jīng)驗看,90%的業(yè)主都不具備專業(yè)的驗房知識,因此業(yè)主如果選擇自己收房,一定要事先了解一些專業(yè)的知識。
以較易出現(xiàn)滲水、漏水問題的陽臺、露臺為例,在查驗這類部位時都要看地面的坡度是否坡向排水口方向,如果坡度出現(xiàn)倒坡情況就會產(chǎn)生積水,這時如果防水層出現(xiàn)問題,滲漏水就很容易發(fā)生;另外還要看地面有無開裂現(xiàn)象,如果地面開裂,雨水很容易順著裂縫滲進去;露臺周邊的臺面、矮墻如果出現(xiàn)開裂同樣會發(fā)生滲漏水,這些都需要在驗房時仔細查驗。
除此之外,造成房屋滲水、漏水的細節(jié)還有很多,而其中大部分都是隱蔽工程,因此在收房時,業(yè)主應(yīng)向開發(fā)單位咨詢這些重點部位、問題的一些工藝做法,比如屋面防水怎么做的,可以達到什么標準;房屋里是否有施工洞,施工洞是如何處理的等。另外,在查驗好這些問題后,要確認合同內(nèi)相關(guān)條文約定及維保措施,對于后期出現(xiàn)的問題也能得到有效解決。
趙朝杰表示,如果業(yè)主不是建筑或相關(guān)行業(yè)的從業(yè)人員,最好還是尋找專業(yè)人士或?qū)I(yè)驗房機構(gòu)來協(xié)助進行收驗房屋,因此查除“水患”需要專業(yè)的工具和多年經(jīng)驗的支撐,目前市場上驗房費用也不高,一套普通商品房驗房費用也就在千元左右,相比“水患”會給業(yè)主造成的損失,花費這筆費用還是值得的。
驗房收房不能只停留在室內(nèi)
趙朝杰表示,房屋漏水是一個很復雜的問題,不是簡單地環(huán)顧房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)就可以排除隱患的,要想避免房屋漏水問題,業(yè)主在查驗房屋時,還應(yīng)重點關(guān)注一些 “墻外空間”。由開發(fā)商建筑設(shè)計問題造成的漏水隱患大部分都在墻外,要想確保不發(fā)生“水患”,應(yīng)重點查驗這些“墻外空間”的施工質(zhì)量。
以每家每戶都有可能遭遇“水患”的窗戶為例,業(yè)主在查驗時,就不能簡單地關(guān)注窗戶是否可以順利開合這些表面問題,應(yīng)重點考察窗戶各個連接部位的“內(nèi)功”。首先,窗戶主框與副框交接處應(yīng)用發(fā)泡膠填充,主框與墻交接處,外側(cè)用耐候膠,內(nèi)側(cè)用密封膠進行密封,窗外上檐要做出10mm寬10mm深的滴水槽,并且不應(yīng)出現(xiàn)倒坡現(xiàn)象,以保證下雨時雨水不會滲漏至室內(nèi)。這些細節(jié)如果沒有做到,就會為后期房屋遭遇“水患”留下隱患。
而另一個“水患”大戶頂層房屋業(yè)主在驗房收房時,為避免日后的損失,收房時也應(yīng)對幾個細節(jié)進行重點查驗。首先要重點關(guān)注各房間外窗框與墻交接處的密封性,及室內(nèi)窗臺部分有沒有滲漏水的痕跡,外窗玻璃與框交接處有沒有密封膠或安裝密封條。這些細節(jié)都是直接導致滲漏水的主要誘因。其次要對室內(nèi)頂面進行全面排查,特別是看與外墻交接的地方有無滲漏痕跡。如果發(fā)現(xiàn)有滲漏水痕跡,說明屋面防水層有問題,需要及時報修物業(yè)或開發(fā)商。另外,有條件的情況下要對屋面進行考察,如排水口設(shè)置點有沒有破損、地面有無開裂、破損、粉化等情況;最后就是要關(guān)注各個涉水管線的施工質(zhì)量。例如衛(wèi)生間各管根、墻根與地面交接處有無做45度包角保護,防水層是否涂刷至管根100mm處等。
在對帶有地下室的產(chǎn)品驗收時,業(yè)主應(yīng)重點關(guān)注兩個地方,一是各個房間及廳的外墻部分,主要部位是離地面 50cm處看有沒有滲漏水的痕跡,以及墻面有沒有泛堿粉化情況,和室外排水管的排水口對應(yīng)的室內(nèi)墻面部位有沒有出現(xiàn)滲漏水情況。二是要觀察室外排水管與地面交接處有沒有出現(xiàn)回填土下沉或積水坑,如果有則發(fā)生滲漏水的可能性非常大。
趙朝杰指出,如果業(yè)主能夠在收房驗房時就為自己的房子把好關(guān),把“水患”問題重視起來,提前排除隱患,即使是居住在頂樓、地下室等較易遭遇“水患”的房子,也可以安心度過整個雨季。
鏈接:回訪“7·21”遭災(zāi)小區(qū)物業(yè)
去年的“7·21特大自然災(zāi)害”中,不少小區(qū)的地下室都未能幸免。這些被淹的地下空間如今怎么樣了,小區(qū)物業(yè)為避免再次發(fā)生險情,都做了哪些工作,《廣廈時代》特回訪了部分小區(qū),了解物業(yè)部門在遭遇“水患”后,做了哪些補救。
一別墅物業(yè)中心管理人員表示,為避免大雨再次給業(yè)主帶來財產(chǎn)損失,他們已經(jīng)阻斷了小區(qū)地下室與市政污水管的聯(lián)系,防止再次出現(xiàn)雨水倒灌。另外,他們還新采購了多個水泵,如果出現(xiàn)積水現(xiàn)象,可及時向外抽排污水。
而另一個小區(qū)物業(yè)負責人則介紹,去年地下車庫被水淹以后,他們對地下車庫做了徹底干燥除濕,又重新鋪設(shè)了地面,增加了排水設(shè)施。另外,在小區(qū)部分樓座外,正在規(guī)劃建設(shè)新的污水井,以減輕管道的壓力,防止業(yè)主再次遭受經(jīng)濟損失。文/門庭婷